התחדשות עירונית ופינוי בינוי המדריך לבעלי דירות ולנציגויות

התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקטים שבהם בניין ישן, או מתחם של כמה בניינים, מחוזק או נהרס ונבנה מחדש. היזם מקבל זכויות בנייה נוספות ומוכר את הדירות החדשות, ובעלי הדירות הקיימות מקבלים דירה חדשה או משופצת בלי לשלם עליה. המסלולים העיקריים הם פינוי בינוי, התחדשות בניינית ותמ״א 38.

פינוי בינוי נעשה בדרך כלל במתחם של כמה בניינים, ומחייב לרוב תוכנית בניין עיר חדשה, שמאושרת בדרך כלל בוועדה המחוזית. הבניינים נהרסים ונבנים מחדש. התחדשות בניינית, שבאה במקום תמ״א 38, מתאימה בעיקר לבניין בודד או לכמה מגרשים סמוכים: הוועדה המקומית מאשרת תוכנית לבניין לפי מדיניות העירייה, ולכן התהליך קצר יותר, אבל ההיקף מוגבל יותר. תמ״א 38 עצמה התבססה על היתר בנייה בלבד, והיא אינה פתוחה עוד לבקשות חדשות.

בפרויקט רגיל בעלי הדירות אינם משלמים. היזם נושא בעלויות התכנון והבנייה, בשכר עורך הדין, המפקח והשמאי של הדיירים, ובדרך כלל גם בשכר דירה בתקופת הבנייה. ברוב המקרים חל פטור ממס שבח וממס רכישה, בתנאים שבחוק.

בדרך כלל כמה שנים: התארגנות ובחירת יזם, אישור תוכנית בניין עיר, היתר בנייה ובנייה. פרויקט במתחם גדול יכול להימשך עשור ויותר. בהתחדשות בניינית התהליך קצר יותר, כי התוכנית מאושרת בוועדה המקומית, ולעיתים היא משמשת גם כהיתר.

לפני שחותמים על מסמך כלשהו מול יזם או מארגן, גם אם הוא מוצג כ״מסמך כוונות" בלבד. עורך הדין של הדיירים מלווה את בחירת היזם, מנהל את המשא ומתן על התמורות והבטוחות, ומלווה את הפרויקט עד רישום הדירות החדשות. איך בוחרים עורך דין לדיירים.